Förderbanken bieten zu Beginn des neuen Jahres 2009 eine Verrentung von Immobilien an.
Für die Erben ist das nicht wirklich eine erfreuliche Möglichkeit denn die Erblasser haben künftig eine neue Möglichkeit, ihre Immobilien wieder zu Geld zu machen. Statt auf Hunderttausenden Euro aus Holz und Stein zu hocken, können sie bald das gebundene Geld liquidieren und ausgeben. Der häufig selbstverständliche Eigentumsübergang von einer Generation zur nächsten könnte stärker ins Stocken geraten – sofern viele Erblasser von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Sie können mit einem neuen Finanzprodukt ihre Einkünfte im Alter aufbessern, indem sie ihre Immobilie erneut beleihen und wie bei einer umgekehrten Hypothek monatlich einen bestimmten Betrag von der Bank erhalten – bis zu ihrem Ableben. In Großbritannien und den USA gibt es diese Möglichkeit schon, die Immobilie doppelt zu konsumieren: erstens als Behausung und zweitens als zusätzliche Einkommensquelle.
Nach erfolglosen Versuchen einiger Privatbanken wollen nun deutsche Förderbanken diese umgekehrte Hypothek, englisch Reverse Mortgage, ab dem nächsten Jahr anbieten. Starten wird voraussichtlich im ersten Quartal die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Interesse besteht außerdem bei den Förderbanken in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Deutsche Bank, Commerzbank und Co. halten sich vorerst noch zurück.
Das neue Produkt funktioniert folgendermaßen: Der Kunde, der mindestens 60 Jahre alt sein soll, bleibt Eigentümer des Wohnhauses oder der Eigentumswohnung. Allerdings wird das Eigentum ähnlich wie zu Zeiten der Darlehensrückzahlung mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Mithilfe eines Gutachters ermittelt die Bank den Wert der Immobilie. Auf 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes wird dann eine lebenslange Monatsrente gezahlt.
Aus Sicht der Bank wäre es zu riskant, die gesamte Summe auf einen Schlag auszuzahlen. Das würde sich nur lohnen, wenn sicher wäre, dass die Immobilie in den folgenden Jahren im Wert steigt und nach Auszug oder Tod der Bewohner zu einem attraktiven Preis verkauft werden kann. So aber streckt die Bank nicht nur die Auszahlung auf einen langen Zeitraum, sondern behält sogar einen bestimmen Betrag monatlich als Garantieentgelt ein, um ihre Risiken bei dem Geschäft abzudecken. Das Kreditinstitut erhält sein Geld zurück, wenn die Senioren in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müssen oder bei deren Ableben. Dafür muss der Kunde oder gegebenenfalls seine Erben dann die Immobilie zum Vertragsende verkaufen.
Anders als bei einer Rentenversicherung geht der Kunde hier also keine Wette auf ein möglichst langes Leben ein. Denn am Ende misst sich der Rückzahlbetrag an den ausgezahlten Monatsrenten. Bei kurzer Laufzeit müssen Senioren oder ihre Hinterbliebenen also auch nur einen verhältnismäßig kleinen Betrag zurückzahlen.
Beate Siewert, Expertin beim Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB), rechnet vor, dass ein 70-Jähriger für ein Eigenheim im Wert von 200 000 Euro bei einem Darlehenszins von 6,5 Prozent monatlich eine Zusatzrente von 279 Euro bekommen könnte. 147 Euro erhält die Bank monatlich als Garantieentgelt. “Da jede Immobilie hinsichtlich Ausstattung und Lage unterschiedlich ist und auch das Lebensalter des Eigentümers eine wichtige Rolle spielt, muss jeder Vertrag individuell erarbeitet werden.”
Der Hauseigentümer könnte die Immobilie natürlich auch verkaufen und sich über eine übliche Bank- oder eine Leibrente ein Zugeld sichern, doch dann muss er auch gegebenenfalls ausziehen. Bei dem neuen Modell bleibt die Immobilie im Besitz der Senioren. Die Verbandsexpertin räumt ein, dass dieses Nischenprodukt für die Institute sehr beratungsintensiv ist und eigentlich für die Bank etliche Risiken in sich birgt. “So ist nur schwer einzuschätzen, wie viel die Immobilie beim Auszug – etwa in ein Pflegeheim – oder beim Ableben des Kreditnehmers in etwa 30 Jahren wert ist.” Das Geschäft lohnt sich zudem nur in Gebieten mit intakten Immobilienmärkten, weniger aber auf dem flachen Land, wo die Bank auf der Immobilie sitzen bleiben könnte. Problematisch könnte für das Geldhaus außerdem das steigende Lebensalter der Kunden sein. Der Verband rechnet mit einer Inanspruchnahme der Förderrente von ungefähr 20 bis 30 Jahren. Garantiert wird die Zahlung bis zum 110. Lebensjahr.
Nach Daten des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2003 verfügten in der Altersgruppe der 55- bis 69-Jährigen mehr als eine Million Haushalte in Deutschland über ein Netto-Immobilienvermögen von mehr als 100 000 Euro. Das Potenzial für das neue Produkt ist also vorhanden. Doch es wird nicht einfach, es zu heben.